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高院物權司法解釋出爐:有了預告登記 一房多賣不再現

作者: 來源:廣州日報 時間:2016-03-07

  2015年12月,最高人民法院出臺了《關于適用中華人民共和國物權法若干問題的解釋(一)》。新《司法解釋》于2016年3月1日開始正式實施,將對買房、簽訂合同以及婚姻關系中的房產分割產生直接影響,怎么理解這些條款,用以保護自己的權益呢?
  2015年12月,最高人民法院出臺了《關于適用中華人民共和國物權法若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《司法解釋》),2016年3月1日開始正式實施。這部《司法解釋》將對買房、簽訂合同以及婚姻關系中的房產分割產生直接影響,怎么理解這些條款,用以保護自己的權益呢?日前,記者就一些易產生糾紛的熱點問題采訪了廣東君厚律師事務所律師盧彥錚。
  涉及房產主要有五方面
  盧律師表示,《司法解釋》涉及房產的主要有五個方面:
  一是關于不動產登記與物權確認或基礎關系爭議?!端痉ń忉尅访鞔_了涉及到登記不用通過行政訴訟來解決,而應該通過民事訴訟來解決,防止有關部門相互推諉;規定不動產登記簿與真實權利狀態不一致的,應當依賴于對原因關系或基礎關系的審查,不能片面強調以不動產登記簿的記載為準。
  二是關于預告登記的效力。物權法已經規定未經預告登記的權利人的同意,處分該不動產的,不發生物權效力。這次,《司法解釋》明確了有關處分行為,防止把處分行為解釋得太寬泛。
  三是關于物權法中規定的“發生物權變動效力”的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍,《司法解釋》進行了限縮性解釋。
  四是關于按份共有人優先購買權的司法保護。
  五是關于“善意取得”制度的適用。
  提供更清晰指引
  在日常生活中,最容易因為房產發生糾紛的主要是離婚財產分割、房屋買賣合同簽訂,《司法解釋》對此提供了更清晰的指引。例如,《物權法》規定按份共有人可以把自己那一份自行出賣,但是其他按份共有人在同等條件下有優先購買權。然而,《物權法》實施以來,按份共有人如何行使優先購買權有較大的模糊空間,導致這一權利事實上沒有怎么落實,這次《司法解釋》著力最多的是把這一問題規定清楚,減少模糊空間。
  物權法
  買房人切記預告登記
  熱點問題1:怎么防止開發商一房多賣或抵押房產?
  買房人切記預告登記
  新《司法解釋》的第四條規定,未經預告登記的權利人同意,開發商想轉移不動產所有權,或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的,應當依照《物權法》第二十條第一款的規定,認定其“不發生物權效力”。也就是說,只要買房人預告登記了,開發商私自把已出售的住房再次出售或進行抵押,是無效的!
  解讀:實踐中確實有這樣的情況:開發商缺少建設資金,在和買方簽約之后,又把房子設定新的抵押從銀行取得貸款甚至一房多賣,這時,買方可以按照《物權法》有關規定和《司法解釋》進行維權,不過,前提是存在預告登記。
  購房者與開發商簽訂了購房合同后,一旦開發商將購房者買的標的物向他人設定了抵押,而開發商卻破產了,這個取得抵押權的他人是享有優先權的,購房者的合同訴訟可以勝訴,卻無法得到執行,因為物權優先于合同權利。而《物權法》和《司法解釋》規定的預告登記制度直接排除了設立新的抵押權的可能性。
  影響并不大,沒拿到房的會有相應補償
  熱點問題2:夫妻離婚法院把房子判給誰房子就歸誰?
  影響并不大,沒拿到房的會有相應補償
  新《司法解釋》規定,在離婚訴訟中,若法院判決準予離婚,同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有,那么自法院判決生效時起,房屋的所有權就不再屬于雙方共有,而是歸屬于丈夫或者妻子一人,即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。
  解讀:盧律師表示,這條司法解釋實際影響并不大。
  這里的法院判決就是“發生物權變動效力的司法文書”,本來理論上講,房產證上規定是誰的就是誰的,但是我們國家明確規定,法院判決生效時起,物權就已經變動,這是為了操作方便起見。以一般家庭的情況而言,不可能同時有很多套住房,判決書判決房屋所有權歸某一方的同時往往還會同時規定取得所有權的一方必須給予未取得所有權的一方補償,未取得所有權的一方要及時行使判決規定的其他權利。另外,很多時候,離婚雙方婚姻存續期間,確實只有唯一一套住房,判決一方取得所有權對于另一方確實沒什么保障,如果取得所有權的一方確實拿不出那么多錢來補償未取得所有權的一方,這時雙方可協商不把房產歸為某一方所有,仍然維持共同共有的形式,或者改為按份共有。
  因為屬“善意取得”,房子仍歸買家所有
  熱點問題3:不知情之下未通過真正的產權人買房怎么辦?
  因為屬“善意取得”,房子仍歸買家所有
  新《司法解釋》的規定還有一個重要方面:“善意取得”。比如交易一方未通過真正的產權人同意,擅自把房子轉讓給了不知情的買家。買家付完錢,真正的產權人卻來要房子。這時候,房子歸誰?按照《物權法》的“善意取得”制度,買家擁有房子,產權人應向賣房的交易人索賠。
  解讀:“善意”是指不知道“轉讓人”無處分權而受讓了不動產或動產,而動產已經交付,不動產已經登記(到受讓人名下)。
  按理說,無權處分人是不可能在房管部門順利地將房產過戶到他人名下的,之所以會出現這種問題,很可能是無權處分人曾經是有權處分人,第三人來不及知道或真實權利人來不及讓別人知道無權處分人已經成為無權處分人。比如,兩夫妻感情惡化,商量把夫妻共有的房子賣掉,賣掉后離婚,買受人把房款打進了丈夫的賬戶。離婚后,妻子拿不到錢,就會主張前夫無權處分,而買受人此時就可主張“善意取得”。
  需要注意的是,除了“無權處分人”處分了財產外,“善意取得”還有三個條件是:第一,買受人受讓時出于“善意”,也就是說確實不知道無權處分這回事;第二,買受人以合理的價格有償取得,贈予就不行;第三,轉讓的財產已經交付,對于不動產來說,就是已經完成過戶登記。

 

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