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廣東縣域房產依然面臨去庫存壓力

作者: 來源: 時間:2014-12-24

 

  12月18日,廣東省房協在汕頭舉辦了“廣東省房地產行業協會2014年度會員大會暨廣東房地產發展論壇”。此次年會以“新常態、深轉型”為主題,重點討論十八屆四中全會后宏觀經濟與房地產市場走勢、互聯網思維與房地產業價值鏈重塑、新常態下養老地產、休閑旅游地產、縣域地產的機遇和挑戰等行業前沿問題。
  縣域房地產市場處于調整期
  年會重要內容之一便是發布了《2014年廣東縣域房地產研究報告》。廣東省房協秘書長、新聞發言人王韶表示,《2014廣東縣域房地產發展研究報告》對廣東省縣域經濟環境、房地產整體市場、各縣市房地產市場及發展環境進行了系統分析和綜合排名,提煉縣域發展典型案例,并提出縣域房地產發展建議,《報告》將成為企業投資縣域房地產和政府制定有關縣域房地產政策的重要參考資料。
  報告數據顯示,近年廣東縣域房地產市場份額穩步提高,商品房去化率逐漸趕超全省水平,房地產市場方興未艾,很大程度上促進了縣域的經濟社會發展水平不斷提高。十八大之后,新型城鎮化發展思路不斷明確,經濟體制改革有序推進。
  在多重政策利好的疊加之下,縣域與城市之間要素資源的雙向流動將不斷加強,縣域經濟及房地產市場均迎來提速發展的良好機遇。但當前縣域房地產市場處于調整期,商品房供應總體較為充足,去化周期處于高位水平,消化庫存壓力較大。而住宅市場供應量中,大戶型產品所占比重接近三成,更為適銷的中小戶型產品的占比偏低,加重了去庫存壓力。在目前情形下,突圍市場、消化庫存仍是要務。
  市場需求旺盛供應足
  根據廣東省統計局數據,2014年1-10月,廣東縣域房地產完成投資額895.75億元,同比增長21.0%,增速高于全省總體水平2.0個百分點;商品房施工面積10157.34萬平方米,同比增長19.3%,比全省水平高1.1個百分點;商品房銷售面積1727.89萬平方米,同比小幅增長0.4%,增速高于全省10.0個百分點。從所占市場份額看,房地產完成投資額占全省總投資額的15.0%,占比仍處于較低水平,這與縣域房地產開發建設成本相對低廉有關;而商品房施工面積占全省比重為20.1%,商品房銷售面積占比高達25.3%,縣域已占據全省房地產市場超過兩成的份額,呈現穩步提高態勢。
  數據也顯示,近五年中,廣東縣域商品房的去化率與全省總體水平之間的差距不斷縮小,并于2013年實現反超。其中,2013年縣域商品住宅去化率高達115.1%,較全省總體水平高31.3個百分點,反映出縣域的需求更為旺盛;而2014年1-10月縣域住宅去化率為76.1%,比全省水平略低0.7個百分點,仍保持較為強勁的市場需求。
  今年1-10月廣東縣域商品房批準預售面積1806.67萬平方米,10月期末商品房待售面積1173.85萬平方米,合計2980.52萬平方米;1-10月商品房銷售面積1727.89萬平方米,月均銷售172.79萬平方米;10月期末庫存量為1252.63萬平方米,去化周期為7.2個月。其中,商品住宅去化周期為5.5個月。與全省水平相比,縣域商品房及住宅的去化周期較全省總體水平分別多0.1個月和0.6個月。從近年全省商品房去化周期走勢看,去化周期最長的是2012年的7.8個月,最短的為2010年的2.2個月。對照之下,當前廣東縣域商品房的去化周期處于高位,反映出市場供應充足,當前的供求關系寬松。
  從商品住宅各戶型看,90平方米以下的小戶型產品供應量為327.81萬平方米,僅占住宅總供應量的13.2%,為各戶型中最少;同期實現銷售面積220.36萬平方米,銷售率為67.2%,為各戶型最高。90-140平方米的中等戶型產品的供應量為1487.77萬平方米,占住宅總供應量的60.1%,為最主要戶型;實現銷售面積964.13萬平方米,銷售率為64.8%。140平方米以上的大戶型產品供應量達659.46萬平方米,占26.7%,是小戶型產品的兩倍;去化率為62.8%,為各戶型中最低。從銷售套數看,大中小三種戶型分別銷售22725、81220和31035套,中小戶型銷售套數合計占總套數的83.2%。數據顯示,就住宅市場而言,中小戶型產品的銷售率更高,更為適銷。
  五大方向成縣域房地產突圍點
  根據廣東省房地產行業協會的報告結論,在去庫存依然是縣域房地產市場關鍵詞的背景下,五大方向將成為縣域房地產市場突圍的重點。
  產品銷售和服務運營并舉。當前縣域商品房的供應較全省更為充足,且產品同質化嚴重,應以加速去化為首要任務。一方面,積極運用電商平臺、新媒體、自媒體等拓展銷售渠道,創新銷售模式;另一方面,加強線下看房服務并提供高附加值的產品和增值服務,提升產品的競爭力。

 

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