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發布!2020年上半年廣東房地產市場分析報告

作者: 來源: 時間:2020-07-28

上半年廣東商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等多指標降幅進一步收窄,房企資金狀況持續改善,開發投資增速年內首次轉正。多數城市集中推出優質地塊,土地市場總體供求兩旺,樓面地價同比大幅上漲;但6月溢價率明顯回落,流拍率則連續上升,企業拿地趨于謹慎。鑒于當前國際貿易保護主義不斷升溫、地緣政治日益緊張等外部風險涌動,國內經濟社會發展依然面臨巨大壓力,房企仍需圍繞銷售目標加大銷售回籠力度,確保企業穩健經營。





01

房屋銷售市場逐月復蘇
總體難改縮量調整趨勢
____________

  上半年,全省商品房銷售面積5262.42萬平方米,銷售額7456.92億元,同比分別下降16.8%和16.1%,同比降幅持續收窄,市場呈現逐月復蘇態勢。其中,商品住宅銷售面積4582.87萬平方米,銷售額6444.91億元,同比下降16.2%和14.7%。數據顯示,上半年隨著市場逐步恢復正?;?,以及全球主要經濟體重啟量化寬松貨幣政策,市場對于房價走勢的預期有所改變,房地產企業普遍采取讓利促銷以價換量的策略取得了較好成效。

圖1:  廣東商品房銷售面積、銷售額走勢


數據來源:除特別說明外,本報告數據來自廣東省統計局。


圖2:2019、2020年各月廣東商品房銷售面積、均價走勢對比


  從近年數據看,今年以來月度累計銷售面積均為近五年同期的最低值。數據顯示,廣東商品房銷售面積在2017年達到高峰之后,2018、2019年在“房住不炒”的調控原則下連續兩年回落,一定程度上反映了新建商品房市場基本進入縮量調整期。雖然當前市場總體上仍在持續復蘇,但堅持“房住不炒”定位不會改變,預計全年銷售面積仍將進一步縮量調整。

圖3:2016-2020年廣東商品房銷售面積走勢對比


  分區域看,上半年粵東地區銷售面積403.38萬平方米,同比增長0.5%,是全省各區域中唯一實現增長的地區,但增速連續兩個月回落;珠三角、粵西、粵北地區銷售面積分別為3328.45萬、614.13萬和916.46萬平方米,同比降幅總體均呈逐月收窄走勢。
圖4:廣東各地區商品房銷售面積同比增速走勢

  從庫存情況看,截至今年6月末,全省商品房待售面積6306.78萬平方米,增速與上月持平。數據顯示,今年年初受疫情影響,商品房銷售面積同比大幅下降,導致待售面積明顯增加;隨著銷售市場逐步恢復,待售面積自3月以來逐月小幅回落。

圖5:2019年以來廣東商品房待售面積走勢



02
行業資金狀況持續改善
完成投資實現同比增長
____________


  上半年全省房地產企業到位資金11002.75億元,同比下降5.9%。其中,國內貸款2415.49億元,自籌資金3365.50億元;定金及預收款3165.30億元,個人按揭貸款1713.48億元;其他到位資金335.92億元。數據顯示,房地產企業主要資金來源渠道中,國內貸款同比增速震蕩上行,自籌資金增速逐月提高,這與今年來融資環境相對寬松有關;個人按揭貸款同比降幅持續收窄,反映出隨著商品房銷售市場的逐步復蘇,企業銷售回籠加速。上半年盡管房地產金融監管依然嚴厲,但境內流動性持續寬松,融資成本趨于下行,加之商品房銷售市場逐步正?;?,房企資金狀況總體上持續改善。
圖6:  廣東房地產企業主要來源資金同比增速走勢

  從投資建設情況看,上半年全省完成房地產投資7433.89億元,同比增長2.5%,增速年內首次實現正增長。截至6月末,全省商品房施工面積80315.73萬平方米,同比增長4.3%。其中,上半年新開工面積8104.56萬平方米,竣工面積3197.78萬平方米,同比分別下降3.9%和6.3%。數據顯示,隨著銷售市場的復蘇及行業資金狀況的改善,企業的投資意愿隨之增強,施工建設節奏正在不斷加快。
圖7:  廣東房地產完成投資走勢

圖8:  廣東商品房施工、新開工、竣工面積同比走勢



03
土地市場總體供求兩旺
樓面地價同比大幅上漲
____________

  據廣東房協土地與產業研究中心監測,上半年全省成交經營性用地土地1235宗,成交面積4483.12公頃,同比增長9.8%和3.5%;成交土地的起始金額2857.83億元,成交金額3271.54億元,同比分別大幅增長58.1%和48.7%;整體溢價率為14.5%,同比下降7.3個百分點。其中,居住用地成交2601.09億元,同比增長50.4%;平均樓面地價6300元/平方米,同比上漲45.3%;平均溢價率18.4%,同比下降6.8個百分點。數據反映,由于今年上半年多數城市集中推出優質地塊,居住用地和商服用地的起始樓面地價同比大幅上漲,雖然成交溢價率同比有所下降,但平均樓面地價同比漲幅仍超過45%。其中,居住用地在3-5月期間市場熱度持續上升,平均溢價率及成交樓面地價屢創新高,6月出現明顯回落。

圖9:2020年上半年廣東經營性用地成交面積、金額、溢價率走勢


圖10:廣東居住用地平均成交樓面地價走勢

  從土地流拍情況看,上半年全省掛牌的經營性建設用地流拍163宗,流拍率11.7%;流拍面積達到505公頃,同比增長12.3%。其中,居住用地流拍77宗,流拍率總體上逐月上升。由此反映,雖然今年上半年土地市場熱度持續,但隨著供應量增加,市場消化能力也接近飽和,且土地起拍價維持在高水平,企業拿地也趨于謹慎。

圖11:廣東經營性用地流拍率走勢

04
后市展望
____________


2020年上半年,為應對疫情沖擊,在國家財政和貨幣政策持續發力、全球主要經濟體重啟量化寬松貨幣政策,以及企業普遍積極采取讓利促銷的策略等背景下,國內房地產市場總體上逐月復蘇,部分熱點城市土地市場和商品房市場甚至出現過熱情況。但廣東商品房銷售面積在2017年達到高峰之后,2018、2019年在“房住不炒”的調控原則下已連續兩年回落。從房地產調控政策層面看,國家繼續強調堅持“房住不炒”的定位,要求落實城市主體責任,確保穩地價穩房價預期目標,力促房地產市場平穩健康穩定發展,預計廣東新建商品房市場縮量調整的趨勢難以改變。

展望后市,在國內疫情得到較好控制下,下半年我國經濟預期向好,但一方面,當前國際貿易保護主義不斷升溫、地緣政治日益緊張等外部風險涌動,國內經濟社會發展依然面臨巨大壓力,將一定程度上限制商品房市場有效需求的持續釋放。另一方面,房地產調控政策正由邊際寬松轉向邊際收緊——7月23日,銀保監會在“2020年年中工作座談會暨紀檢監察工作會議”表示,要牢牢守住不發生系統性金融風險底線,堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。7月24日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開“房地產工作座談會”,強調下一階段要堅持問題導向,高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題,時刻繃緊房地產調控這根弦,堅定不移推進落實好長效機制;要實施好房地產金融審慎管理制度,嚴控增量,防止資金違規流入房地產市場;要持續整治房地產市場亂象,依法有效查處違法違規行為;等等??梢妵覍τ谫Y產泡沫、樓市股市過熱、不良貸款反彈等深感憂慮,下半年房地產金融監管或將更為嚴格,企業融資環境改善空間收窄,短期房貸利率進一步下調的幅度有限。鑒于下半年房企債券融資償還將迎來高峰期,建議房企仍需積極優化債務結構、加大銷售回籠力度,確保企業穩健經營。

05
機構觀點

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01
世聯行

上半年廣東樓市銷售額和銷售面積同比分別下降16.1%和16.8%,降幅遠大于全國整體水平,整體較全國其他區域呈現明顯弱勢。這主要是因疫情導致的停工、停售,對于外來務工人員占比和出口占比較高的廣東而言,經濟受到沖擊的更大??傮w來看,珠江西岸深莞惠表現強勁,其他區域則表現較弱,但深莞短期非理性的上漲招致調控升級。進入下半年,房企的還債規模較之前再上臺階,需求不振、競爭加劇之下資金鏈進一步趨緊,下半年仍是房企仍將維持大力度促銷并加快推盤速度。疫情使得全球產業鏈的供需遭到雙重沖擊,海外疫情仍處于失控狀態,民族主義、民粹主義、保護主義抬頭以及中美對抗升級將使得逆全球化趨勢不可擋。從全國PMI制造業新出口訂單的數據來看,6月為42.6,仍處于榮枯線以下較低位置,對抗升級和逆全球化仍將對出口造成沖擊從而影響就業和收入,樓市需求仍將受到壓制,因此對于下半年市場難言樂觀,以價換量仍是主旋律。


02
合富研究院

粵港澳大灣區各城房地產市場交易自3月后陸續復蘇,然而疫情及宏觀環境對購買力的影響持續。不同城市、區域間由于產業基礎、城市配套以及房地產庫存差異,二季度市場走勢亦有所不同:經濟基礎雄厚的廣、深、莞、佛市場穩健,庫存低位的深、莞兩城成交快速升溫。廣、佛成交熱點集中在城市配套更為成熟的城市中心與近郊一帶。其它城市購買力釋放仍然受制,市場成交規模對比往年同期仍有差距。展望下半年,隨疫情進一步受控、粵港澳大灣區規劃利好持續疊加,基于宏觀環境改善,在新增供應帶動下,整體市場或將延續復蘇、回升態勢,但宏觀層面的不確定性仍然影響潛在置業者的購買決定,“外圍區域+低總價”“成熟區域+高性價比”項目仍將是市場成交主流。從促進市場平穩健康發展角度,“市場穩定”與“房住不炒”同樣重要,在各地市場走勢加大分化的前提下,未來各地施政將著重保持“市場復蘇”與“經濟復蘇”兩者間的“協調一致”,下半年各城政策差異會進一步擴大。


03
  

易居企業集團克而瑞廣佛區域

經歷了上半年的“柳暗花明”,大灣區9市房地產市場到年中又發生了新的變化,率先回暖的深圳、東莞在房價上漲的壓力下分別出臺新的調控組合拳,而其它城市的成交量在5、6月份也有亮眼表現,大部分城市都實現了單月成交量的同比轉正。值得注意的是,雖然上半年灣區無論土地市場還是商品住宅市場都有向好的表現,但是上半年灣區商品住宅市場的供求對比去年同期還是下降的,這意味著房企若想在今年有好的表現,下半年在營銷上還需要迎頭趕上,“促銷售、抓回款”依然是房企的工作重點。而深莞相繼出臺新政也再次表明中央在“因城施策”的過程中貫徹“房住不炒”的調控決心,給各個地方穩定房地產市場預期提了一個醒。對于土地市場而言,經歷了熱鬧的上半年,通過招拍掛和舊改,部分房企在灣區的土地儲備收獲頗豐,而廣佛莞江的年度土地供應計劃已經完成過半,下半年房企或許可以慢一點,用更多的時間去思考如何做好在灣區的布局。


04
東經緯房產咨詢有限公司

面對疫情,國家積極采取防疫措施,政府出臺相應的扶持政策,以及各大房企靈活應對,促銷手段、線上營銷雙管齊下,3月份樓市逐漸復蘇,至6月份廣州的商品住宅成交量已恢復到疫前水平。此外,上半年LPR下降至低位水平,增強了潛在購房者入市意愿。值得注意的是,2020年上半年,中央在多個場合和文件反復強調“房住不炒”的定位,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性,力促房地產市場平穩健康穩定發展,以達到防止樓市大起大落的目的。目前,中央已出臺多項保市場主體的措施,全國經濟向好。在保市場主體、為企業減負的大環境下,預計下半年LPR利率仍有小幅下調空間,同時有助于房貸利率下調,利好樓市。但在“房住不炒”的主基調下,樓市仍以“穩為主”,不會出現大起大落。此外,上半年受疫情影響,較多房企將推貨延后至下半年,預計2020下半年廣州市一手住宅約205個樓盤有新貨入市,供應量約6萬套,供應面積約692.74萬㎡,供貨量后勁充足,下半年樓市競爭將空前激烈。


05
廣東中原戰略研究中心

2020年上半年,全球疫情和經貿形勢嚴峻復雜,樓市仍以穩為主,調控的基調未松動。標桿房企受到疫情影響,業績完成率總體偏低,在公布2020年業績目標的44家房企中,僅有5家房企完成目標的50%以上;融資環境總體相對寬松,上半年房企發債積極性較高,融資規模增長2成,主要集中二季度;在統計的30個標桿房企中,上半年拿地建面高于去年同期的房企僅10家,有7家房企拿地建面減少的同時拿地金額同比增長,土地市場呈現頭部房企拿地多以謹慎、穩中有增為主。下半年銷售壓力仍較大,在“房住不炒”的前提下,整體延續溫和上升的態勢,供應放量和需求略降,項目扎堆片區去化壓力仍存。

本文節選自廣東省房協《樓市逐月復蘇回暖,風險涌動謹慎樂觀——2020年上半年廣東房地產市場分析報告》,如需全文請致電黃小姐,020-87376855。



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