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課程重點丨如何破解土增稅實務難題 這堂培訓課為您支招

作者: 來源: 時間:2020-07-28

  在“房住不炒”和財政赤字率提升背景下,土地增值稅作為稅收收入的重要組成部分,將在穩定財政收支平衡發揮關鍵作用。作為計算復雜且極具地方特色的稅種,土地增值稅深入改革在即,將對企業的稅務處理和財務核算提出更高要求。如何設計科學、合理、合法的土地增值稅清算方案,是每一家房企都要面對的專業問題。
  繼疫情期間稅收優惠實操關鍵點線上培訓之后,7月23日,廣東房協在廣州舉辦土地增值稅清算實務關鍵問題及應對策略研修班,邀請資深財稅專家程龍貴老師詳細梳理土地增值稅清算過程的關鍵節點和潛在風險,融合真實案例,為學員提供關鍵賬務處理技巧以及納稅籌劃指導,進一步助力房地產行業全面復工復產。

△ 程龍貴講師

  此次培訓吸引了恒大地產、中海地產、星河地產、中梁地產、祥利集團、富港集團、東建集團、隆生集團、肇慶百花園、清遠恒福、中山宇宏、金茂置業、首開置業、蘭城地產、元邦地產、合富輝煌等企業上百位財稅人員參加。講師程龍貴圍繞土地增值稅清算實務,講述了基礎要素、收入類事項和成本類事項的關鍵問題,并通過清算實務和綜合案例講述實操過程中需要企業人員重點關注的環節。

△ 研修班現場



一、清算基礎要素關鍵問題

 
  課程開始,程老師為學員分析疫情后土地增值稅清算形勢,解讀廣東省稅務機關土地增值稅清算規定,并分享長期工作實踐中得出的土地增值稅清算心得,指出清算過程必須重視的6個實操關鍵問題。 

 清算心得及實操關鍵問題



二、收入類事項關鍵問題

 
  《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(2016年第70號)規定:營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。同時,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,可采取“預收款-應預繳增值稅稅款”方式計算土地增值稅預征計征依據。 

 預征土地增值計算案例

 

  除了土地增值稅預征問題,如何避免房地產轉讓價格偏低產生的稅務風險也是企業關注的要點,為此,程老師結合有代表性的區域稅收政策文件,給予了詳細分析。 


 管理價格明顯偏低關鍵要素及例外情形
 
   關于地下人防車位收入和費用問題,程老師結合廣東省最新稅收政策規定進行解讀:
1.建成后產權屬于全體業主所有或無償移交給政府的,其成本、費用予以扣除;
2.有償轉讓且能辦理權屬轉移登記手續的,應計算收入,并準予扣除成本、費用;
3.不能辦理權屬轉移登記手續的,不計算收入,不予扣除相應成本、費用。 

 廣東省最新稅收政策規定(關于地下人防設施建筑車位)

 


三、成本類事項關鍵問題

 

  土地成本作為房企費用支出的巨大組成部分,一直是企業財稅人員的主要關注對象。如何確定可扣除的土地價款、銷項稅金以及期間費用,程老師結合多地稅收政策與案例計算,為企業財稅人員提供了有益指導。



 針對土地成本廣州地方政策規定及相關實操問題

  面對存量土地越來越少的情況,企業逐漸將目光瞄準舊改市場。拆遷補償,則是舊改項目中無法繞開的難題,準確鑒別拆遷成本,有助于借力扣除項目及稅收優惠合理降低稅負,提升企業資金管理運用水平。


 拆遷成本鑒別方法 



四、清算實務及綜合案例

 
  面對土地增值稅二次清算,如何準確把握清算過程,減低清算風險,程老師作出有關解答:



土地增值稅清算八步曲
1.事前內部模擬清算;
2.組建清算小組;
3.核實基礎數據;
4.設計不同清算方案;
5.聘請提供鑒證的事務所,鑒證后清算方案;
  6.提交稅務關清算方案;
  7.應對稅務機關清算調整意見;
  8.獲得清算結論。


 土地增值稅二次清算

 

  培訓最后,學員們踴躍提出疑問,程老師一一給予詳細解答。不少學員表示,此次培訓緊貼業務實際,精準把握關鍵環節,講師分享的經驗和方法令他們收獲豐富。在土地增值稅清算環境趨嚴的形勢下,過深入剖析清算實務中的風險,有助于提升企業人員的財稅籌劃能力并找到應對方法。



 研修班現場

  未來,廣東房協將針對房企在實際經營活動中遇到的痛點難點,持續開展系列培訓課程,幫助房企相關從業人員提升專業水平,精解決實際難題。

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