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報告丨1-11月廣東房地產市場分析報告出爐?。ǜ綌祿?/h3>

作者: 來源: 時間:2020-03-04



在企業年末加大銷售回籠力度、個別城市調控政策適度微調等作用下,10-11月廣東商品房銷售市場表現有所改善,企業資金狀況略有好轉,房地產完成投資總體平穩增長,但土地市場仍呈現降溫態勢。





銷售市場有所改善

庫存總量仍趨上升





1-11月,廣東商品房銷售面積12168.31萬平方米,同比下降0.9%,降幅比1-10月縮窄1.2個百分點,連續4個月小幅縮窄;銷售額17216.60億元,增長8.5%,增速比1-10月提高1.5個百分點。其中,珠三角商品房銷售面積增長3.0%,銷售額增長11.9%,增速分別比1-10月上升1.1個和1.6個百分點;粵東西北商品房合計銷售面積、銷售金額同比下降8.0%和5.2%,降幅比1-10月縮小1.4個和1.1個百分點。商品房銷售均價14149元/平方米,其中商品住宅銷售均價13965元/平方米,同比分別上漲9.6%和9.8%??傮w上,前11月份市場保持平穩運行態勢,近兩個月市場表現有所改善,這與年末房企為完成全年銷售目標加大促銷力度有關;同時“因城施策”的調控措施對銷售市場也起到一定的穩定作用。

從庫存情況看,截至2019年11月期末,全省商品房待售面積5627.03萬平方米,比上月末增加50.42萬平方米,同比增長13.7%,增幅上月提高1.1個百分點。其中商品住宅待售面積2643.54萬平方米,非住宅2983.49萬平方米,同比分別增長10.8%和16.3%。






銷售回籠力度加大

資金狀況略有好轉





1-11月全省房地產企業本年到位資金21280.56億元,同比增長9.6%,增速比上個月略高0.1個百分點。其中,國內貸款3998.94億元,同比增長2.3%,增速連續3個月下行,這與近期房地產融資監管政策持續收緊有關,銀保監會、央行等多次要求嚴格控制資金違規流入房地產領域;自籌資金6269.52億元,增長13.5%,增速持續平穩;定金及預售款7201.39億元,增長13.3%,比上月提高1.9個百分點,當前融資環境趨緊,房企加大銷售回籠資金力度;個人按揭貸款3265.75億元,增長20.2%,較上月略低0.5個百分點??傮w而言,當前房企融資環境依然偏緊,在商品房銷售端有所改善之下,企業資金狀況也略有好轉。




投資增速總體平穩

土地市場持續降溫





雖然今年以來房地產開發投資增速總體上趨于下行,但同比增速始終保持在10%以上,仍處于相對穩定增長水平。1-11月全省房地產完成投資14343.82億元,同比增長11.0%,增速比上月略低0.2個百分點。其中,建安工程完成投資7737.54億元,同比增長2.6%,拉動總投資增長1.5個百分點;土地購置費5468.77億元,同比增長21.8%,拉動總投資增長7.6個百分點。與上年同期相比,房地產完成投資額增速降低8.1個百分點,主要是土地購置費同比增速大幅下降55.9個百分點所致。

從開發建設情況看,11月末全省商品房施工面積84592.67萬平方米,同比增長8.6%,今年以來增速逐步回落。其中,本年新開工面積16230.70萬平方米,同比下降4.8%,今年以來基本在負增長區間波動運行。數據顯示,今年1-11月各地區商品房新開工面積跟同期銷售面積的比值均在1.27以上,其中商品住宅新開工面積與同期銷售面積比值普遍在1.0-1.4,意味著后市商品房供求關系略偏寬松,商品住宅供求關系則趨于平衡。

從土地市場看,據廣東省房協土地與產業研究中心監測,今年1-11月全省經營性用地總成交金額為4452億元,同比增長17.6%。其中,11月份土地市場呈現“成交額高、流拍量大、溢價率低”的局面。當月全省土地掛牌419宗,掛牌面積1754.37公頃。成交經營性用地土地250宗,成交面積887.56公頃,成交金額689.82億元,單月成交金額僅低于6月份,其中居住用地成交483.02億元。經營性用地溢價成交土地39宗,底價成交211宗;居住用地溢價成交21宗,溢價成交土地面積75.49公頃,成交金額231.19億元。土地流拍(含終止出讓)61宗,流拍面積315.31公頃,為今年單月流拍面積峰值;其中居住用地33宗,流拍面積202.44公頃。數據顯示,今年10-11月的月均溢價成交宗數降至37宗,為今年各季度最低值;月均流拍面積達293公頃,為各季度最高值。在流拍量較高的市場狀況下,已有部分流拍土地重新規劃或者調整價格后再次掛牌,挖掘重新掛牌土地價值值得企業考慮。

12月17日,國務院副總理韓正在住房城鄉建設部召開的座談會指出,“當前房地產市場總體平穩,成績來之不易?!薄氨3址康禺a市場穩定,是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻?!边@意味著,維持房地產市場穩定,既是大勢所趨,也是人心所向。綜合來看,2020年房地產的金融政策環境仍難言樂觀,但限制性行政措施可能有序放松調整,房地產總的政策環境有望進一步得到改善,以繼續“保持房地產市場穩定”,使之“對宏觀經濟平穩健康發展做出重要貢獻”。



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