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樓市半年考:負增長遲早會來

作者: 來源:和訊房產 時間:2016-07-25

 

 

房價普漲、地王頻現、去庫存初步見效。早已進入白銀時代的中國樓市,進入2016年后,卻呈現出一抹亮色。

 

7月18日,國家統計局發布的數據顯示,一二線城市房價同比漲幅明顯,三四線城市基本保持穩定。而根據此前三天國家統計局公布的第二季度宏觀經濟數據顯示,整個上半年,房地產行業的同比增幅在各行業中位居第一。

 

然而,當前的問題是,樓市上半年整體上行的熱度能否在下半年持續提升,仍是個問題,受貨幣政策、實體經濟投資環境的影響,逐漸發酵起來的樓市是否會變質。

 

住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌在博鰲21世紀房地產論壇第16屆年會上表示,“今年的房地產市場相對來說還是比較平穩,總銷量會超過2013年,達到一個新高,地價也會創新高。另外,今年下半年樓市仍會繼續保持增長,但增幅會放緩,到2017年會是一個銷售量的放慢甚至負增長?!?

 

他強調表示,下半年的調控政策,應該更細化,從分城施策到一城一策,中央要進一步下放權力和責任到地方,更大的利用市場進行資源配置。

 

去庫存未知數

 

“現在北上深等一線城市和合肥、廈門、南京等二線熱點城市,目前來看市場面比較好,但是成本高,進入風險比較大;三四線城市更不敢進?!?迦南資本合作創始人、建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東提出他的擔憂。

 

在李曉東眼里,“國內房地產市場處于一個焦點城市過熱、次要城市過冷的階段?!?他的擔憂正是眾多房企面臨的困局。

 

在樓市兩級分化的大環境下,存量房成為房企打開新空間的機遇。

 

鏈家高級副總裁、新房事業部總經理陶紅兵在博鰲21世紀房地產論壇上對和訊房產表示:“新房的增量交易額,一年多的時候7、8萬億人民幣,少的時候5、6萬億,可是存量房全國有120萬億,還有說200萬億規模,但是保守一點說,除去三四線不太好的房產,120萬億是比較靠譜的。此外每年7、8萬億新房的增量,又會轉到到存量房市場里,所以新房越來越少,存量房越來越多,肯定要做存量房生意,萬科和鏈家聯合創立的萬鏈就是看準了這樣的機會?!?

 

“具體來說,北京一年二手房交易規模在20萬套左右,其中鏈家約有12萬套成交,這其中有大約70%會做二次裝修,就是大約8萬多套,套均裝修總價為10萬元到20萬元,假如這些客戶都找萬鏈,就是一年100億元的裝修總額,如果有一半客戶,交易規模也能達到50億左右,而且這個市場是不斷擴大的?!碧占t兵表示,這也是當初洽談萬鏈合作時最可能打動北京萬科總經理劉肖的一句話。

 

談到全國房地產行業下半年形勢,陶紅兵表示對下半年樓市不樂觀,但北京、上海依然首選房地產投資的首選城市。

 

此外,高價地對去庫存也存在負面影響。李曉東表示,地王項目越來越多,今年上半年涌現的地王項目能否賺錢,要看目前比較寬松的貨幣政策能否持續。寬松的貨幣政策是否持續是一個兩難的問題,因為如果不持續,房地產回溫的過程就會被打斷,但是如果維持下去,從國外經驗看,長期的超發貨幣,會引發導致貨幣貶值問題,國內如何,很難預測。

 

此外,如果房價繼續上漲,會進一步擠壓剛需購買空間,未來這也是一個風險。

 

投資減速預警初現

 

當下,受到整體大環境的影響,房地產投資增速從今年5月份開始停止連續上漲,連續兩個月出現下降,業界普遍擔憂在去庫存壓力無法短時間內釋放的情況下,房地產增速回落會直接影響資金回撤。

 

國家統計局數據顯示,2016年1-5月份,全國房地產開發投資34564億元,同比名義增長7.0%,增速比1-4月份回落0.2個百分點;而2016年1-6月份,全國房地產開發投資46631億元,同比名義增長6.1%(扣除價格因素實際增長8.0%),增速比1-5月份回落0.9個百分點。

 

陶紅兵分析,如果要看房地產投資增速情況,從開發商的行動來看更準確,如果政策趨向限制,開發商就會選擇減少投資;如果政策趨向寬松,會選擇增加投資。這個是不是周期性的問題,主要是政策引導。

 

顧云昌表示,房地產的消費行為,是追漲怕跌,因此放緩之后,會進入一個下行周期,但下行周期是一個購買力積聚的過程,下行到一定階段會再次回漲?;貪q的時間點,由城市人口流入情況、土地供給、貨幣政策幾個要素影響。

 

他補充道,下半年的調控政策,應該更細化,從分城施策到一城一策,中央要進一步下放權力和責任到地方,更大的利用市場進行資源配置。具體到北京和周邊北三縣等問題。他強調,熱點區域和城市不宜頻繁出調控政策,建議維持現在的政策。


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