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樓市分化或難避免 下半年銷售增速或出現回落

作者: 來源:中國證券報 時間:2016-07-11

 

 

分化或難避免 因城施策成樓市關鍵

 

今年上半年樓市成交量明顯回升,部分房企銷售表現搶眼,去庫存取得初步成效,但同時各地“地王”頻現。業內人士預計,下半年因城施策、因地制宜的政策指導方式或進一步凸顯,各地分化特征也將愈加明顯。此外,由于去年同期基數較高以及房價階段漲幅過快限制了成交釋放,整體來看,下半年銷售增速或出現回落。

 

銷售業績快速上升

 

中國指數研究院報告顯示,1-5月,全國商品房銷售額為36775億元,同比增長50.7%;全國商品房銷售面積為47954萬平方米,同比增長33.2%。此外,上半年有115家房企銷售額超過50億元,比去年同期增加了46家,銷售額共計23397億元。

 

克而瑞研究中心分析師房玲表示,2016年上半年,部分二線城市的表現讓人眼前一亮。多數企業早在上一輪調整過程中,就將投資重心轉移到了二線城市,現在恰好進入項目收獲期。這奠定了企業上半年銷售高速增長的基礎。

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,上半年房企銷售好于預期,這或將影響下半年房企定價,尤其是部分年度銷售業績完成不錯的房企,可能在今年第四季度快速漲價,拿地的動作會更加大。

 

土地市場熱度不減

 

克而瑞研究中心數據顯示,今年上半年,全國共計成交了110宗總價、單價地王,短短半年即已超過2009年的72幅,刷新了年度地王數量記錄。

 

上海中原地產市場分析師盧文曦表示,“地王”雖然風光,但一些現象值得警覺。此前保利地產以地王價拿下上海周浦某地塊,最后卻不得不讓出控股權,引進其他房企聯合開發。其背后原因就是需要投入的資金量過大,需要找合作伙伴共同分擔風險?!岸?-3年之內,該區域內房價很難上漲50%以上,企業最后勢必面臨盈利壓力?!?

 

明源地產研究院副院長劉策認為,對于土地市場而言,“強者恒強”格局不會改變,一線城市預計仍將延續火爆場面,地王頻出將會是常態。土地競拍將會成為房企主流戰場,受制于高庫存壓力,預計三、四線城市土地交投仍會比較清淡,但在存庫周期得到有效改善后,土地市場也會有一定程度的升溫。

 

嚴躍進也表示,這和部分房企還沒有完成土地儲備有關系,價格方面也會繼續攀升。

 

分化特征或更明顯

 

展望下半年,劉策認為,房價走勢會呈現強分化特征,但會與上半年有一定差別。首次,對于上半年漲幅過大的一、二線城市,預計下半年會以平穩為主,甚至不排除個別過熱區域出現小幅回調。其次,對于一線城市周邊及省會城市,受益于良好基本面、城市圈效應、需求外溢以及房價傳導作用,預計仍有上升空間,保持溫和增長態勢。最后,對于三、四線城市,受壓于高庫存壓力,房價預計仍會持平。但對于供需關系得到明顯改善的三、四線城市,房價預計存在一定的上升空間。

 

政策預期方面,劉策認為,因城施策、因地制宜的政策指導方式可能進一步凸顯,從“全面寬松”調整為“整體寬松+局部收緊”。對于一、二線城市,隨著調控政策落地,整體市場將回歸理性。對于廣大三、四線城市,去庫存任務仍然艱巨,特別是目前我國宏觀經濟下行壓力仍然較大。

 

信貸方面,融360監測顯示,6月全國首套房平均利率為4.48%,再創歷史新低。首創證券分析師王劍輝認為,行業需求端信貸政策繼續趨于寬松。近期合肥計劃提高首付比例,北京工行提高商住項目首付比例至七成,熱點地區限貸政策出現收緊信號,下半年差異化信貸調控將成為影響市場的關鍵力量。分化行情下,成交量難以延續趨勢上漲行情;同比高基數下,下半年成交回落或難以避免。(記者 彭揚)


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